30 березня 2020 року Верховною Радою України було прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», що набере чинності з 1 липня 2021 року.
Прийняттям цього Закону скасовується так званий земельний мораторій, що дозволить громадянам здійснювати відчуження земельних ділянок, які вони набули у власність у процесі розпаювання земель колективних господарств. Відповідно, землі сільськогосподарського призначення також зможуть стати предметом застави, а отже, забезпечити можливість залучення додаткового фінансування.
Ринок землі відкриватиметься поетапно:
-
З моменту вступу Закону в дію та в період до 1 січня 2024 року право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення зможуть набувати лише громадяни України і лише загальною площею до 100 га.
-
Після 1 січня 2024 року набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення зможуть також юридичні особи України, учасниками яких є громадяни України, держава або територіальні громади.
Максимальна площа земель, що може перебувати у власності однієї особи, становить 10 000 га. Для фізичних осіб ця величина визначатиметься з урахуванням площі земельних ділянок юридичних осіб, учасником яких є така фізична особа, пропорційно до розміру частки у статутному капіталі.
- Право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може також набуватися банками (незалежно від власності та без обмеження площею земель) з моменту вступу Закону в дію, але лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Водночас такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років.
На даний час Законом встановлено заборону на:
-
набуття земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власність юридичними особами України, учасниками або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, що не є громадянами України;
-
набуття часток (акцій, паїв) у статутному капіталі юридичних осіб (крім банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення, іноземцями, особами без громадянства та юридичними особами.
Практично така заборона може створити певні невизначеності стосовно можливості зміни власників компаній агросектору, які вже на даний час мають землі сільськогосподарського призначення у власності. Ця заборона може бути скасована за умови прийняття відповідного рішення на референдумі. Але наразі жодних строків та процедури проведення такого референдуму не визначено.
У будь-якому разі набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення прямо забороняється, зокрема, юридичними особами, кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави, в яких неможливо встановити бенефіціарного власника, або бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах (відповідно до переліку, затвердженого Кабінетом Міністрів України).
Законом встановлюється, що розрахунки за земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть проводитися лише в безготівковій формі з обов’язковим підтвердженням джерела походження коштів. До того ж до 1 січня 2030 року ціна продажу розпайованих земельних ділянок не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.
Відкриття ринку землі було довгоочікуваним кроком, проте, зважаючи на його поступове відкриття, очевидно, що нові положення будуть мати вплив здебільшого в середньостроковій перспективі.
На нашу думку, після вступу Закону в дію не слід очікувати різкого зростання кількості укладених договорів купівлі-продажу земельних ділянок. Також, за оцінками деяких експертів, неможливість виходу на ринок іноземних компаній стримуватиме зростання ринкових цін на сільськогосподарську землю, що також може сприяти стану очікування з боку землевласників. При цьому, вірогідно, що кількість договорів оренди, що укладаються землевласниками на значний строк, знижатиметься.
Для підприємств з іноземними інвестиціями ринок землі, принаймні наразі, залишається закритим, проте такі підприємства зможуть і надалі обробляти землю на підставі договорів оренди та/або емфітевзису. Оскільки зміна власника на земельну ділянку може бути або не бути підставою для розірвання договору оренди такої земельної ділянки залежно від положень договору, для орендаторів важливим є запевнитися, що чинні договори оренди не передбачають можливості їх припинення при відчуженні власником земельної ділянки, а за необхідності (наскільки це є можливим) ініціювати внесення відповідних змін. Крім того, орендатори повинні приділяти особливу увагу дотриманню умов договорів оренди земельних ділянок задля попередження можливості їх дострокового припинення з боку землевласників.